6月1日，中央印发《海南自由贸易港建设总体方案》，海南——这个中国最年轻的省，再次走上巅峰时刻。
这一次，中央支持海南建设全岛自由港，要求把海南自由贸易港打造成为引领我国新时代对外开放的鲜明旗帜和重要开放门户，到本世纪中叶，全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。
自由港之于海南，是继1988年海南脱离广东建省、设立经济特区，2009年获批国际旅游岛、2018年建设全岛自贸区之后，又一次巨大升级。
01
海南自由港是一个怎样的区域？
它是一个实施“零关税”政策的“单独关税区”，而且要在2025年之前适时启动“封关运作”。
“封关”之后，海南将实施“一线放开，二线管住”的政策，国家在海南和境外之间设立“一线”关，负面清单之外的货物可零关税自由进出。在海南和中国境内其他地区之间设立“二线”关，货物从海南自由港进入内地，原则上按进口规定办理相关手续，照章征收关税和进口环节税。
也就是说，未来我们从内地去海南，会有一道“海关”，类似当年深圳和珠海的“二线关”。在此意义上，海南成为中国内地最特的特区，开放力度之大，远超前海、浦东、南沙等自贸区。
更令人兴奋的是，和开发区、保税区、自贸区的“高冷”不同，海南自由港不仅仅有大量面向企业端（To B）的优惠政策，更有大量面向个人（To C）的政策利好，普通人也能直接享受到国家的政策红利，这个突破不是一般的大，优惠政策主要体现在这些方面：
1、零关税。建设全岛封关运作的海关监管特殊区域，实行以“零关税”为基本特征的制度。
2、低企业所得税。对注册在海南自由贸易港并实质性运营的企业（负面清单行业除外），减按15%征收企业所得税。
3、低个税：对一个纳税年度内在海南自由贸易港累计居住满183天的个人，其取得来源于海南自由贸易港范围内的综合所得和经营所得，按照3%、10%、15%三档超额累进税率征收个人所得税。
4、岛内消费免税、离岛免税：实行正面清单管理，允许岛内免税购买。放宽离岛免税购物额度至每年每人10万元。
5、免签入境。放宽外国人申请免签入境事由限制，允许外国人以商贸、访问、探亲、就医、会展、体育竞技等事由申请免签入境海南。外国旅游团乘坐邮轮入境，15天免签。
6、安全有序开放增值电信业务，逐步取消外资股比等。开展国际互联网数据交互试点，设立国际通信出入口局。
7、金融开放。率先在海南自由贸易港落实金融业扩大开放政策。支持建设国际能源、航运、产权、股权等交易场所。加快发展结算中心。
这些政策中，首先是企业所得税的巨大利好。要知道，即使是上海、深圳这样的政策高地，也只有特定区域（比如前海）、特定行业（比如高新）才有机会享受到15% 的所得税。而在海南，15%是全省、全行业均可享受，当然，负面清单行业除外。
至于个人所得税就更给力了，内地普遍采用“7档超额累进税率”，税率分别是3%、10%、20%、25%、30%、35%、45%。海南则简化为三档，最高只有15%，这差不多和香港一样优惠了，足以让所有内地城市羡慕。当然，海南对此项优惠有严格限定，明确要求纳税人每年在海南居住满183天，想钻政策空子是很难的。
免签入境、岛内消费免税等政策，则是直接瞄准香港，打造国际旅游消费中心。特别是免税购物额度达到每人每年10万元，更是核武器级的利好，远远超过香港的5000元。
这意味着中国内地巨大的购买力，将从中国港澳、东南亚、日韩转移到海南，这是一块巨大的蛋糕。要知道，中国大陆游客每年在境外的消费总额近3000亿美元。
当前，在拉动经济增长的三驾马车中，消费已经独占鳌头，成为我国经济增长的主要动力。2019年，消费对全国GDP的贡献率达到57.8%。可见，抓住消费这个引擎，就等于抓住了经济增长的利器，海南的未来可期。
当然，消费是一个复杂度很高的经济现象，不是说仅靠税收优惠就能做大做强的，它还需要强大的消费基础设施和专业服务。比如高水平的消费空间营造、专业化的商业运营团队、高素质的商业服务人员、开放友好的城市文化。中国香港、泰国、日本、韩国在方面都有出色的表现，值得海南借鉴。
02
总的来说，零关税、低税率、免签入境等优惠政策，有助于吸引人、钱、物大规模涌入海南，这和互联网行业的“流量经济”有着异曲同工之妙。
大家知道，互联网行业有两个常见的商业模式，一个是收费模式，一个是免费模式。互联网发展之初，还存在收费和免费的模式之争，但现在，免费模式早已打败收费模式成为主流。因为大家知道，网络时代，流量才是最值钱的。
如果用互联网来比喻现实社会，高税收地区就是收费模式，而自由港就类似于免费模式，前者赚的是当下的钱，后者赚的是未来的钱。自由港模式，短期内会损失大量税源，但只有流量做大了，就可以不知不觉地其他地方赚钱。
以中国香港、新加坡为例，虽然实行零关税、低税率，但以此为诱饵，吸引到全球大量货物、资金与跨国公司进驻，让两地坐享“流量经济”的红利，财政方面大大增收。可以想象，如果不是自由港的特殊优势，全球货物、资金有什么理由非得去这两个弹丸之地？
在国内城市，杭州西湖也常认为是被“流量经济”的典型代表。本世纪初，旅游经济兴起，各大旅游景区纷纷上涨门票，赚得盆满钵满。但杭州逆势而为，拆掉西湖的围墙，让其成为全国第一个免门票的5A景区。
杭州不按常规套路出牌意图是什么？不以门票收入作为直接赢利点，而是以旅游业作为导流的入口，发展其他产业。西湖免门票十年间，游客数量增加2.1倍，旅游总收入增长3.7倍，达到上千亿元，这还不包括因为西湖免费而带来的城市宣传效应。
所以，自由港时代，海南的区域价值会发生一个本质性的变化，从一个普通省份变成特殊功能区，对全国乃至全球的人流、物流、资金流都能产生虹吸效应的流量池。包括民航、商业、贸易、高新产业、旅游都会有巨大的发展红利，海南和内地的路桥基础设施也有望提速。
至于金融，相信海南会发展出自己的特色金融，但很难成为和上海、香港、深圳相提并论的大金融中心，毕竟金融中心首先需要强大的经济腹地来支撑，海南在这方面和港沪深相比，没有优势。
03
那么，如何看待海南的房地产？
我的看法是，这个问题取决于海南的发展定位。过去，海南无论是产业结构还是人口特征，给人的感觉就是一个旅游岛，岛上的房地产开发也大多主打旅游概念。
而我一向认为旅游地产是没有前途的，因为这类房子，只存在一手市场，缺乏二手市场。开发商赚得盆满钵满，不等于小业主也能跟着吃肉喝汤。
这个现象，几乎是所有旅游地产的宿命，因为没多少人愿意去一个旅游目的地看房200套，然后和中介斗智斗勇、和房东讨价还价，买一套二手房，然后不厌其烦地装修……一句话，旅游地产不存在二手房市场的交易场景。当然，如果你的买房目的是纯消费，那就另当别论了。
不过，随着海南步入自由港时代，海南的产业结构、人口特征，都可能出现一个本质性的变化，特别是个税优惠政策要求纳税人在海南每年实际居住183天，这有望给海南引入大量常住人口，这就是房地产的机会。放眼全球，自由港的流量经济一般都会带来高地租现象，所以海南的不动产价值是长期看好的。
不过，在“房住不炒”的主旋律下，估计海南一定会对楼市严控，不会允许房价异动，而且海南楼市在上世纪90年代已经经历过一次狂欢，教训深刻，这次搞自由港，说不定会去房地产化。所以，现阶段千万别指望能去海南买房赚个快钱。
我给大家的建议是，如果你未来决定在海南长期发展，现在去海南置业，是个不错的契机。如果不是，最好还是坚持“买房不出圈”的基本原则。这个“圈”指的是都市圈，因为只有在大都市圈，才会有显著的人口增长和源源不断的住房需求，你的房子才不会担心二手市场。
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