小编分享你家房企的产品标准化（80%会失败。

你家房企的产品标准化（80%会失败！原因在这里）

要不要搞标准化？

对于一些房企来说，这个问题没有商量的余地——必须标准化。

“小而美”式微，越来越多房企走上了规模之路。这条道路上，标准化是必备武器。像金茂、蓝光等立足标准化体系的黑马，都是三级连跳。相反，没有标准化的加持，房企规模瓶颈立现。

然而，很多房企似乎并不懂标准化。

具体表现为：一提标准化，就只有产品标准化。

前两年，最火的莫过于“产品标准化”。如雨后春笋，各大房企纷纷弄起了产品系。据统计，目前超过95%的百强房企都有产品标准化，平均有3.7条产品线。

实际上，如果房企眼中只有产品标准化，就像“盲人摸象”。

真正牛X的标准化是全流程的，是一套“组合拳”。任何一个环节掉链子，都会抵消掉整个房企的标准化努力。

全流程对产品标准化进行支撑

才能提效率、控风险、降成本

很多房企在还没弄清楚标准化是什么，就匆匆梳出了几条“**府”。

简单地将已有的项目分类，没有内在的统一逻辑，像极了一个产品标准化的“表面工程”。

这样的做法，其实是没有搞懂房企为什么要标准化。

房企搞标准化绝不是为了做出平庸的产品，而更多是出于对以下因素的考量：

1、提高效率，标准化带来的速度提升是有目共睹的

统计显示，从拿地、开工到开盘，产品标准化的房企平均开发周期，相比没有做产品标准化的房企，大概要短7个月。

2、把控风险，标准动作减少失误，这是一个概率问题

将多数工作固定下来，是标准化的题中之义。

在某种程度上，标准化消除了尽可能的“不确定性”，把控总体品质、降低风险。

3、降低成本，规模效应下的节省非常可观

创造一个全新的项目，成本远比标准化复制出一个项目要高得多。这样节省下来的成本，再乘以规模效应，是巨大的。

沉下心来的房企做标准化，往往是全流程的。

以金科的产品标准化过程为例，研发部门对客户需求做了深入研究，归纳为琼华、博翠、集美3条产品线的价值点。但这仅仅是其标准的核心内容。

金科的标准化还有6大模块，其中涉及到了：项目定位、营销、成本、工程等各个方面。

万科碧桂园旭辉金茂蓝光中梁等房企，在每个重要的开发链条上都践行着标准化。几乎所有的部门：设计、投资、采购、成本、运营、工程、营销…都卷入其中。

至此，不是为了以上3个目的进行的产品标准化，没有意义。

同理，没有其他部门的标准化配合，房企要想达成以上目的，几乎是痴人说梦。

接下来，明源君就为你解读，房地产开发流程中的各个部门是如何支撑产品标准化落地，并同时达成以上3个目标的。

前端萌芽

设计标准化才能实现产品标准化

千万别忘了用选址标准指导投资

在产品标准化的前端，设计研发和投拓两个部门，一个主动一个被动，都为标准化成型奠定了基调。某种程度上，没有前端的基础，也就无从谈起中端的配合和后端的加成。

一、研发设计的标准化才能孕育产品标准化

如今，在房企的研发设计标准化实践中，更多体现在管理标准化、技术标准化和方法标准化这3个方面，这为产品标准化打下了基础。

在设计标准化之上，实现产品标准化只需要：

1、 明确做哪些、不做哪些产品线，要形成几个产品系列。与此同时梳理出“产品IP——产品线——项目系列——具体项目”这一系列的对应关系。

2、 明确哪些产品模块要标准化，哪些要差异化，都需要详细策划。毕竟不同产品线的标准化程度是不同的，比如刚需住宅产品线的标准化率肯定高于高端住宅。

3、 建模、建库，从而构建起一个完整的标准化体系，并形成有效机制不断优化和迭代。

总得来说，设计研发阶段对产品标准化的构建，是通过工作前置来缩短前期设计周期来达成提高效率目的的。设计图纸是现成的，就可以将设计周期压缩3个月左右。

与此同时，这样还减少了设计变更和返工率，在操作层面上避免了反复修改造成的损失。

二、产品标准包括选址要求，为拿地提供参考依据

在项目开发的传统逻辑中，拿地是先行于定位和设计的，机会型拿地的情况比较多。而产品标准化通过设计前置，开始限定拿地动作，对传统逻辑进行了颠覆。

具体表现就是产品标准化中对选址条件的要求。

这一标准明显指向了投拓部门的工作，让投资工作有迹可循，摒弃了“走一步算一步”这样毫无战略的拿地方式，成功规避了许多不必要的拿地风险，大大降低了出错几率。

在金茂的产品标准化中就明确了选址标准。

金茂府所有的项目，坚持“4大标准+3大关键词”，即核心城市、核心土地、核心资源、高净值人群，4个条件缺一不可。3个关键词，则是国家看重的区域、地铁网覆盖、周边产业聚集。只有满足这些条件的地块，才能支持金茂府产品系的落地。

此外，投资还能反作用于产品标准化的研发，对其进行修正。

一些房企在研发产品标准化的时候，没有参照投资拿地的实际情况，闭门造车。研发出来之后才发现，适合该产品线的地块，根本就拿不到。

中端支撑

内置成本标准化

采购的战略地位不可小觑

标准化下的运营更加合理

对于标准化来说，你研发出了产品标准化体系，而且还拿到了合适的地，又能怎样？没有成本、采招和运营3个中端部门的配合，一切提效、控险、降成本的终极目标，都要扑空。

一、成本内置在产品标准化之中

不少房企会将成本有机地内置在标准化体系之中。

万科首先会根据马斯洛理论的五层需求层级，对客户景观需求进行一个排序；再通过对不用产品品类的景观需求面积，按比例划分，测算其成本，形成景观成本比例标准。

由此，可达到给景观需求配置标准化、成本标准化的目的。

开发商通过这个标准来控制景观的成本预算，在一定的成本预算内，最大程度地满足客户的景观品质需求。

二、采购在标准化下大有作为

近年来，越来越多的房企将分散式的采购被整合，更多采购权限被集中到了集团层面，集采和战采成为大势所趋。

这一趋势正契合了标准化。

以下3个采购环节的标准化，能够为产品标准化提供更加有力支撑：

1、 招投标前置

在产品标准化下，什么产品线用什么材料都有数据了，就可以提前进行招标，通过前置来提高效率。

2、 合同标准化

合同标准化管理能够大大提高对外部资源的管理效率。

例如，某房企在建立合同标准化之后，一方面风险得到管控，合同纠纷的法律官司减少一半；另一方面，效率得到提升，审批效率提升2～3倍，原来审批要半个月到一个月，现在大部分只需一周，并且完全杜绝了合同邮寄时的丢件现象。

3、 战略采购体系

万科形成了“集团采购-区域采购-分公司定点采购”的战采体系。

全国性品牌、全国性的服务由集团统一采购；区域品牌由区域采购；一些当地采购最有利的零星采购则由分公司负责；项目公司则无采购权限。

而不少像恒大这种最大推行标准化采购的公司，集采率已达80%以上。

战采集采等标准化采购，有效支撑了产品标准化的落地，但是其好处绝不仅限于此：一来大规模的采购能够为房企带来更大的议价空间，以更便宜的价格交易；二来标准化的流程也降低了出错几率。

三、运营标准化应该是对过程管控、对结果考核

这两年不少房企都推进了运营标准化。

比如碧桂园就专门编写了一本《运营会议管理手册》，在项目开发过程中，项目运营决策类会议都有明确的召开标准。每个会议的议题目的、召开时间、组织部门、参与部门、上会资料、输出成果都规定好了。

这里需要注意的是，运营标准化的执行过程，应该是“过程管控+结果考核”的。

很多房企中，经常出现为了赶节点，而动作变形。比如一些项目为了赶工期，就将来不及供应的定制材料偷换成普通材料。

而在一些房企的大运营体系中，对于项目开盘节点延迟，不会立刻作出处罚决定的，而是先记录在案，考核看最终的结果。

后端加成

工程标准化降低工程风险

营销的标准动作同样重要

其实，前端和中端这些部门已经构筑起了产品标准化的“骨肉”，但是少了后端工程和营销的加成，就无法将标准化发挥到最大化。

一、用技术和工期的标准化，来管控工程风险

选址标准确定了拿地，采购标准化找到了固定供应商和总包，基本也就将工程框在一定范围内了。

此时，工程标准化的只需盯住三大目标就好：质量、进度、投资。

1、技术标准化实现质量管控体系

招商地产的技术标准规定得很细致，对各分部分项工程的工艺流程、控制标准、细部节点处理、检查验收标准、观感质量要求、安装要求、标准做法、禁止做法进行了统一，避免各方理解的偏差或标准不一致而埋下质量隐患。

而这正是工程质量管理体系的基础。一个完整的质量管理体系，包括标准、工具、指引、制度。

以旭辉为例，其制定了5998管理体系，5998是指五大制度，九大指引，九大流程，八大标准。不仅在公司内部铺展培训，同时也将其作为施工方、监理方工作开展的核心标准，要求熟悉巩固。

2、对进度的控制，则体现在标准工期上

标准工期是建立在标准产品线基础上的。

产品定型之后，±0以上的工程高度标准化，对应的，项目工期也更容易实现标准化。

万科的标准工期包括了土方及基坑支护、基础结构施工、地下结构施工（至出正负零）等7个部分；龙湖用工期计算表划分出不同的工期标准；蓝光则规定，采用复制方案的销售中心及景观，总施工工期为93天，而采用新设计的施工工期可延长至119天。

二、营销标准动作，省力提效的同时，还能强化产品系IP

在行业内，营销标准化占据了比较重要的地位。

2017年，恒大就将销售费用的大幅降低归功于严格实施“标准化”管理及运营模式。

真正的营销标准化，需要在摘牌、品牌、渠道、拓客、造势、开盘六大阶段，细化若干环节，让每一个动作都标准化。

不同房企之间的营销标准化差异也较为明显。碧桂园实行严格的“7步曲”式营销标准化，而中梁则采用“60分营销标准化”，强调“框架下的灵活”。

一方面，营销标准化降低决策成本和对人才及其经验的依赖，使得营销的每个环节都高效率衔接，形成快速开发快速销售的套路。

另一方面，针对不同产品系形成的营销标准化，通过固定套路对外传递出统一形象，有助于巩固产品系IP。

结语：

不少人都担心，标准化可能会引发创新不足问题。

其实，真正与创新形成对立的是僵化的制度，明智的顶层设计者往往会留下恰到好处的创新空间，而标准化则成为为创新保驾护航的手段。

这也是各家房企标准化的根本区别所在——僵化还是创新，混乱还是秩序，不过是一个比例问题。

因此，断不可“因噎废食”。

开始普遍实行标准化，在某种程度上，其实是房企开始迈入现代化的标志之一。当荒蛮时代结束，建立一个具有生命力的现代标准化体系，房企才能活得更久。