分享房地产暴利的原因。

房地产暴利的原因？（内幕揭秘）

众所周知，房地产一直被认为是一个很暴利的行业，随着房价水涨船高，平常老百姓越来越感叹买不起房。每年福布斯富豪榜公布，总能看到几个房地产大佬的身影。为什么房地产行业就那么赚钱呢？本期小编将以地产的开发成本维度进行分析。

先来说一个关于利润的小故事

赚钱，也就是利润，我们知道，利润=收入-成本。在分析之前先给大家举个栗子：假如，小明是卖苹果的，去水果批发市场进了十斤苹果，进货成本七块半一斤，总共花了七十五块，卖给顾客十块一斤，十斤苹果全部卖完，净赚二十五元，利润率就是25%；又假如，小明现在是一个房地产开发商，他拍了块地建了房，总共用了七亿五千万，建成房子后雇人把房子全卖出去，收入了十个亿，同样是75%的成本，25%的利润率，小明通过卖房子可以赚多少钱？二点五亿！

这个例子简单概况了房地产行业的资本运作原理：金额基数大、行业准入门槛高、投资额巨大，同样利润率的理论数据比例下，高额回报造就了地产行业的暴富根源。

说一下地产成本的水多深

地产商的收入从哪里来，这个比较好理解，卖房子租房子或者其他服务性的收入等等。但是至于建房子的成本，可能非行内人你还真不太清楚，接下来也是本文主要进行讲解。

地产开发成本大体上由十个部分构成，以上面小明25%利润率去分解，当然这只是理论数据，因不同区域、不同开发商、社会政策，实际上会有差异，但所举数据是为了方便大家理解。大体分为：

土地投资：也就是买地的钱。它由买地价款与拆迁补偿费两部分组成。地价款则包括土地出让金和城市基础设施建设费。调查土地使用权取得时间和方式，核实土地出让合同价款，以开发商实际支付低价成本来核定其土地投入，差额部分应作为其应付款。因楼盘区域、取得方式等差异，土地成本对整个楼盘的费用结构占比和开发商利润的决定因素最大，开发商买的地越贵，房价自然就水涨船高。

建安成本：即建房子的钱。它包括建造房屋、建筑物所发生的建筑工程费、设备采购（租赁）费和安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备、电梯及安装、其他设备及安装）等。因同一地区（成都市范围内）建安方面的成本是相对固定的，在核定建安工程施工合同时，根据建筑材料的成本和房屋施工的复杂程度，纯住宅或带底商多层普通商品房项目建安成本一般按照1600—1800元/平方米掌握，电梯公寓一般按照1800—2200元/平方米掌握，如采用了新型建材、高档住宅、设计施工复杂程度高的高层电梯按照实际投入情况核定。

土地成本和建安成本一般占总投资额的50%以上。

前期报建等费用：主要包括地产商在开发项目的前期规划设计、可行性研究、“三通一平”等等，这些开发建筑工程支出以及用于支付政府建设项目的各种税收收费。一般在总投占比5%左右。

基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程、土地平整的建设费用。主要包括：自来水、排污、燃气、制暖、供电、通讯、道路、绿化、照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般占总投资的8%。

管理费用：房地产开发商用于开发经营过程的管理成本，政府及社会关系的管理部门开发经营活动而发生的各种费用。一般按总投资的5%计划。

财务费用：因地产开发金额巨大，地产企业为筹集资金而发生的各项费用，主要指开发商向银行项目贷款的支付利息，根据企业实际贷款额度和时间计算。一般应控制在项目总投的6%以内。

营销费用：房地产开发商在销售房屋产品过程中发生的各项营销费用，包括专设销售团队或委托销售代理的各种费用，含营销推广、策划、销售佣金、广告、活动、营销物料等等。一般按项目总投2%计划或销售收入5%提取。

临时建设用地费用：包括临时用地和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、工程质量监督费、工程监理费、合同公证费、施工执照费、施工图编制费等杂项费用。一般按总投资的2%计划。

人力成本费用：企业在房地产开发、建造及销售全流程中发生的各项人力费用，以及项目竣工后交付的各种维护、物业、人力成本费用。一般按项目总投资5%计划取。

其他不可预见费：根据房地产项目的开发经营复杂程度和上面所涉及各项费用估算。一般按总投资的5%计划。

但实际操作中，由于不同的地区和不同的项目，投资构成情况会有一些浮动，所以影响到总投资构成比例也有些许差异。主要体现在土地取得方式和时间影响土地成本，项目筹资方式的差异影响财务费用，各地对前期报建费用、基础设施建设费的收取标准和优惠标准的差异上。

这些年，随着国家“房住不炒”调控政策，房价过快上涨速度得到一定的遏制，但目前房地产市场依然非常火爆，每次土拍新闻不断刷新着记录。土地是越拍越贵了，开发商的利润率有所下降。

但，凡是只要利益，市场经济无形的手就会推动着一批人趋之若鹜。本文篇幅有限，后期再聊一些关于地产收入的事情，打字不易且看且珍惜。