小编教你同样是做地产营销（别人200万？）

前几天，万科郑州某楼盘广告出街后，被网友狂喷。虽然很快万科就出来道歉并且撤掉了广告，也对涉事人员进行了降级降薪开除的处理。一个地铁广告，让郑州万科付出了沉痛的代价，对万科品牌也造成和极坏的影响。这样的队友真让人无语了。

不过，明源君发现，在营销过程中犯低级错误的营销人真不在少数。以前很多营销人跟明源君抱怨他们工资低，现在大致明白了个中原因。因为大部分营销总并算不上一个合格的营销总，更别说优秀了。他们与优秀的营销总之间，差了9个方面的能力，而这恰恰导致了他们的年薪比别人低。

下面明源君详细来说下，也欢迎大家查漏补缺。

没有掌控全局的能力

▿

很多营销总认为营销就是卖房子的，眼里只有销售那一摊子事，对产品、拿地等前端业务不关心。这样的营销总，说实话只有销售经理的水平和高度。

营销不是只有最后一步卖，营销更重要的是动作前置。包括拿地、城市布局、市场预判、产品类型判断、产品定位等等。所以牛逼的营销总首先是一个产品经理，你得懂客户需求，得先设计出客户梦寐以求的产品。只有有了客户梦寐以求的产品，你的营销成功才算奠定了良好的基础。因为，这样才会“一房难求”，客户会想方设法来求你留房，而不是你去求客户买房。

一般的营销总只会在卖房困难的时候抱怨产品不好，牛逼的营销总从拿地开始就介入，如果觉得这块地未来可能滞销，就投反对票。

没有识别问题的能力

▿

明源君刚进入职场的时候，上司就告诉我，识别问题是一种很重要的能力，

为什么呢？很多营销总房子卖不动，最可怕的就是找不到滞销的原因。比如没有来访客户，是不知道项目？推广出去的信息，客户没产生兴趣？还是项目客群定位错了？

来访客户很多但没有成交，是产品定位的问题？项目现场体验有问题？还是销售流程有问题？

没有找到问题的源头也无从发力，甚至可能做的每一步都是错的。

一般的营销总没找到问题的源头就开始着急提思路，加班加点去做方案，结果做得多错的多，团队还加班累得要命，效果并不好。

牛逼的营销总找出问题后，才开药方出方案。问题找得准，对症下药，效果当然好了。

没有培养团队的能力

▿

同样是10亿货值，你的团队员工数量可能是人家的2倍。

之所以要用人海战术，归根到底就是你不懂带团队。很多营销总自己半桶水，光知道压榨下属，动不动就罚钱、淘汰，最后搞得人全部跑光了。员工流动性太高，队伍也容易变成一团散沙。

但实际上，一个项目卖得不好，80%一定是营销总的问题，正如资深营销专家唐安蔚所说，营销总作为项目营销的灵魂人物，是项目销售额的第一负责人，不能简单地将销售额全部压在一线人员身上房地产营销房地产营销，在接到销售目标之后，首先要解决的是营销策略、行动方案、激励政策等问题，然后是教下属怎么做，而不是做“甩手掌柜”，更不能让下属去解决本该你去解决的问题，否则，你的价值在哪里？

牛逼的营销总身上充满正能量，罚钱淘汰不是目的，只是优化团队的方式，更多的是用心培养每一个员工，比如经常给团队上课，分享自己的经验和方法。比如某房企营销副总甚至几个月内将收银员都培养成了渠道高手，这样的领导深得人心，也会拥有一大批愿意追随你的下属。

还有的营销总则是不懂得放权，凡事亲力亲为，不去做大的策略，每天都插手过问细节问题，项目管理执行都亲自上，导致整个项目团队毫无方向感，指到哪儿打到哪儿，也没有存在感。

牛逼的营销总只给下属定指标定节点，并且帮助下属梳理指标完成路径方案，重点关注指标完成率，一旦指标出现问题，营销总再亲自解决问题。

没有创新的能力

▿

一般的营销总思维比较固化，让他想创意来来回回就那几个套路。牛逼的营销总从不禁锢自己的思维，更不喜欢重复自己，所以他们总能做出让人眼前一亮的东西。

比如沙盘、户型图这些销售道具感觉没什么可创新的，却有不少人做出了新意。比如郑州有个项目的沙盘模型，他们沙盘中的绿植都是用多肉植物做出来的，比普通的塑料材质，提升了不少质感。

又比如有项目的户型图是用巧克力做的，当成礼品送给客户，既能维系客户关系，还能传递项目的产品价值，一举两得。

很多创新，在执行的难度上并不大，难就难在谁先想到并实现。

创意哪里来？多出去看看世界，多看书多思考多和牛逼的人一起交流，看看最好的项目最优秀的公司最优秀的人他们在做什么想什么？看过了，你的思维就不再那么局限了。

没有讲故事的能力

▿

以前，明源君说过，做营销其实就是讲故事。谁的故事讲得好，谁的房子卖得好，价格卖得高。

一般的营销总做起营销来一板一眼，喜欢摆数据比性价比，但事实上目前房地产行业也已经进入到标准化时代，产品功能越来越趋同。你家项目在产品上比竞品存在绝对优势的情况已经越来越少了。对于地产开发来说，竞争已经进入到物业、服务、品牌这些软实力的比拼阶段，产品的故事带来的溢价会越来越明显。

牛逼的营销总都很擅长讲故事，品牌故事、项目故事、产品故事、圈层故事个个不在话下。比如产品能讲的故事维度就很多，从产品、园林本身的设计、材料、风格到样板房的诠释、展示空间的表达都有大量的发挥空间。这也是大多数项目最为重视的一个部分。例如深圳中心天元的“灵魂”样板，给每个户型一个人物，创造一种风格，安排一个故事。

杭州的公园里项目，讲的是同龄人的故事。在做客户定位时，聚焦80后群体，发起一场“80后浪”活动，所有的内容输出都是直接对80后喊话，邀请80后的代言人、举办适合年轻人的“后浪音乐节”，故事边界很清晰。第一篇关于80后生活的内容推送，在公众号零粉丝的情况下，就实现了10万+的阅读量传播。