如何评价商业地产三种运营模式：分割销售（商业地产运营管理）

严谨来说这是零售不动产的三种租售模式。

这三种模式产生是因为集中式室内商业的开发。

从房地产的开发投资收益来看；

住宅项目收益特点是——收益平稳且风险较小。

商业项目收益特点是——收益高但是风险较高。

所以一些具有挑战性细胞的开发商愿意在高风险的情况下攫取高利润，

尽可能的扩大商业的用地指标。

主要还是因为住宅和商业的指标比例在报规的最初阶段是可以商榷变更的。（你懂得~）

下面就这三种模式阐述下：

分割销售（因为分为的三种模式中有租售结合的，这个分割销售就默认是全部分割出售。）

分割销售：简单来说就是开发商对室内集中式商业进行对大产权的产权分割从而再进行销售。

一般是两种分割方法：

①实体墙进行分割；

②标记性分割；一般我们逛的大商场都是标记性分割。（喂，有没有发现你脚下踩着铜钉哇，骚年！

分割销售特点：

1.开发商从利润最大化的角度出发，在商铺分割过程中会最大化进行分割；

2.由于是全部分割销售，后期商管公司对小业主的控制力也就没什么力量。容易造成运营风险。虽然现在大家伙销售产权式商铺实行同意招商运营的售后返租模式，但目前施行的大多数模式为三年、五年模式，点数也大多在7.5左右。在坪效方面，诸多开发商为了平衡收益，是不考虑后期运营的成功率的，这就是为什么商业项目的风险高的原因之一。一旦后期坪效产生的收益以及返租能力平衡不了就会产生诸多纠纷。那么这个项目也就势必成为名副其实的死铺。很多开发商一开始对着方便并不是太了解就是贸然的进行分割返租的销售，后期收益平衡不了，惹一身官司。造成项目烂尾。

3.所以从第二条来看，大家很明显的就发现，实行分割销售的的开发商都是资金链比较薄弱的开发商。虽然并不能说他们多贪心，但是一定是不审慎的。

4.值得一提的是商铺分割和业态经营分割是两套方案。他们在前期设计中是有分别和关联的，这里就不详细表述了。

5.为了行业的良性发展，现在越来越多的域市已经不允许分割销售了；

最近的事件是

苏州市:关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知

这也是未来的趋势。

托大的劝诫：各位同行，如果你们以后做项目拿到指标不要一味的追求最大化的利润，也要结合资金链的承受能力以及抗风险能力来进行拆分。虽然商业项目的收益率高，但也不要盲目追求，量力而行。切记——失败的项目是职业生涯的污点。

租售结合租售结合：简言之就是部分分割出售，部分自持；

方式：一般自持原则是自持一整片或者整层自持。切记莫要碎片零散自持（基本等于找死）。

一般自持部分是作为主力店的预留经营。因为从收益的角度来看，主力店的商务条件是最苛刻的，所以自持部分放置主力店能够有效的拉高项目整体租金收支能力，对企业来说是有利的。

租售结合特点：

1.能够有效的回笼项目资金，

2.在销售返租平衡上，企业分风险是降低的。

3.企业支持一部分，在业主会议中，企业是占据主导地位，比较有话语权。通俗点说，我是最大的股东，你们要听我的。

4.支持部分，在物业销售过程中，是对投资客户具有很强的吸引力的。企业通过自持部分向投资客表明企业运营这个项目的决心和信心。所以对于销售来说，自持部分商业无疑是销售的助力器。

5.根据第四条，也就是在招商过程中，能够带来很大的便利性，比如说，落位准确招一家聚客能力强的主力店，但是这个主力店给的租金只有4毛左右。那么企业就可以通过把主力店放置在自持部分。通过以商招商的方式抬高其他部分的租金水平，从而达到收益的平衡。

6.财务成本上，自持部分在运营后还是可以向银行抵押套现的；

现状：租售结合目前是一二线市场的主流。

只租不售只租不售也就是全部持有。

也就是唯一的业主；

想怎么布局就怎么布局；

项目怎么定位就怎么定位；

就是有钱，就是有实力；

就是牛逼！！！